Nowe przepisy weszły w życie pod koniec maja tego roku i z pewnością zaskoczyły wielu właścicieli działek.

Nowe przepisy to nowy problem także dla gmin. W Woli Krzysztoporskiej Urząd Gminy odwołał przetarg na sprzedaż działek pod budowę garaży. Wprawdzie działki mógłby sprzedać, ale już pozwolenia na budowę garaży, zgodnie z nowymi przepisami, wydać by nie mógł. To wynika ze zmiany Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

- Zmiana ta polega na tym, że niestety w ciągu zabudowań nie można będzie budować, jeżeli grunt jest klasy III lub wyższej. Ustawa wymaga, żeby na tych gruntach stworzone były plany miejscowe. Uważam, że jest to zmiana niekorzystna – mówi wójt gminy Wola Krzysztoporska Roman Drozdek. - Przecież pomiędzy już istniejącymi zabudowaniami jest dużo działek wolnych na terenie wszystkich sołectw (także na terenie samej Woli Krzysztoporskiej). A skoro sołectwo ma już funkcję rolniczo-budowlaną, to należałoby to kontynuować. Tych działek jest bardzo dużo, dlatego zmiana przepisu zahamuje rozbudowę poszczególnych sołectw i nie jest to korzystne. Zadowalające jest tylko to, że przepis nie dotyczy gospodarstw rolnych (jeżeli działka jest przynależna do gospodarstwa rolnego, to można na niej budować). Natomiast ustawa powinna iść w tym kierunku, by zablokować rozbudowę w dalszym ciągu dróg, gdzie tej zabudowy nie ma. Teraz będzie spore ograniczenie w możliwości wydawania warunków zabudowy i trzeba się spodziewać, że będą liczne prośby od mieszkańców o to, żeby gmina tworzyła plany miejscowe - wyjaśnia wójt.
Bo żeby uzyskać pozwolenie na budowę, musi być dla danego miejsca stworzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w nim zapisane, że na danym terenie przewiduje się np. budownictwo jednorodzinne. Jeżeli chodzi o grunty klasy I, II i III, podczas tworzenia tych planów gmina musi z kolei wystąpić o zgodę do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi o przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne wszystkich, nawet najmniejszych takich gruntów rolnych, a nie - jak to było dotąd – tylko działek powyżej 0,5 ha.

Łatwo sobie wyobrazić, ile mogą potrwać procedury, jeśli gmina w ogóle zdecyduje się zrobić plan miejscowy. Problem w tym, że dla większości terenów gminnych takich planów nie ma. – Miejscowe plany tworzy się fragmentarycznie i trzeba mieć świadomość, że ich tworzenie to nie jest taka prosta sprawa, bo w ślad za tym tworzą się zobowiązania gminy – mówi wójt Roman Drozdek. – Chociażby w zakresie wykupu gruntów, które są przeznaczone w planie pod budowę dróg. To są potężne odszkodowania. Dlatego na terenie gminy Wola Krzysztoporska czas najwyższy zablokować tworzenie kolejnych planów z uwagi na to, że gmina może nie udźwignąć zobowiązań związanych z wypłatą odszkodowań (np. za grunty przewidziane pod drogi).

Gminy sporządzają plany miejscowe stopniowo i dla wybranych obszarów. Zwykle stanowią one zaledwie kilka bądź kilkanaście procent całego terenu, bo to operacja bardzo czaso- i przede wszystkim kosztochłonna.
- Nie jest to wielki procent – potwierdza wójt gminy Wola Krzysztoporska. – U nas to będzie ok. 10% (taki plan jest w Bujnach, dwa kompleksy w Siomkach, potężny kompleks zabudowy jednorodzinnej w Woli Krzysztoporskiej i w Gomulinie). Pojawiają się propozycje (nawet w kampanii wyborczej), że trzeba stworzyć plany miejscowe dla terenu całej gminy. Jest to nierealne, niemożliwe do zrobienia i udźwignięcia z punktu widzenia finansów gminy (przypuszczam, że 2 budżety gminy nie wystarczyłyby na to). I jest to przede wszystkim niezasadne, bo plan miejscowy jednocześnie usztywnia przeznaczenie gruntów na nieskończenie wiele lat. Plany miejscowe trzeba tworzyć tam, gdzie widać tendencję zabudowy.

A gdzie tendencji nie ma? Tam gdzie nie było planów miejscowych, można było dotąd budować domki jednorodzinne poprzez tzw. nawiązanie. - Jeżeli w sąsiedztwie działki była zabudowa, to można było do tego nawiązać i uzyskać tzw. warunki zabudowy – tłumaczy wójt Woli Kszysztoporskiej. Teraz już tak zrobić nie wolno.

Nie wiadomo też, jak rozstrzygną się sprawy rozpoczętych wcześniej a niezakończonych do momentu wejścia w życie nowych przepisów postępowań o wydanie warunków zabudowy. -Wystąpiliśmy nawet do kolegium odwoławczego o wyjaśnienie wątpliwości prawnej, czy te procedury, które były rozpoczęte przed wprowadzeniem przepisu, mogą zakończyć się wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Prawdopodobnie nie i wiele rozpoczętych postępowań trzeba będzie odwrócić – dodaje wójt. W Woli jest takich przypadków około 10. A są to osoby, które na swoich działkach chciały budować domy. Teraz – zgodnie z nowymi przepisami – już tego nie będą mogły zrobić. Podobny problem dotyczy wszystkich gmin i – jak się okazuje – wcale nie jest błahy.

Jeśli więc ktoś myśli o kupnie działki na wsi i chciałby tam postawić dom, musi najpierw dokładnie sprawdzić, z gruntem jakiej klasy ma do czynienia. W przeciwnym razie z wymarzonego domku mogą wyjść... nici.

Anna Wiktorowicz