4 kosztowne błędy przy wynajmie, których możesz uniknąć dzięki agencji nieruchomości komercyjnych

Masz w planach wynajem powierzchni biurowej, magazynowej czy komercyjnej? Jeśli zamierzasz działać na własną rękę, zachowaj czujność i podejdź do tego zadania cierpliwie. Chociaż ofert nieruchomości komercyjnych nie brakuje, bardzo łatwo podjąć złą decyzję i popełnić kosztowne błędy. Oto te najczęstsze, przed którymi możesz się uchronić.

1. Wynajem powierzchni komercyjnej w niewłaściwej lokalizacji

Lokalizacja to podstawa sukcesu każdego biznesu. Ale czy przy wynajmie powierzchni komercyjnej na pewno analizujesz warunki w odpowiednio szerokim ujęciu – z uwzględnieniem specyfiki planowanej działalności?

Mniej oczywiste kwestie, które najemcy często pomijają, to np.:

• dostępność miejsc parkingowych w okolicy – przydadzą się zarówno przyszłym pracownikom, jak i klientom; brak miejsca na samochód może skutecznie odstraszyć zarówno dobrych kandydatów na członków zespołu, jak i usługobiorców; analogiczne problemy powoduje słabe połączenie z komunikacją miejską;
• otoczenie biznesowe – znaczenie mają np. obecność oraz liczba firm o podobnym profilu działalności w okolicy;
• dopasowanie dzielnicy do profilu działalności – przykładowo, komercyjne nieruchomości w centrum miasta dają większy prestiż, ale jeżeli np. prowadzisz sprzedaż online, niepotrzebnie przepłacisz za czynsz, który w śródmieściu co do zasady jest wyższy.

– Warto też zwrócić uwagę na okolicę lokalu komercyjnego na wynajem w długofalowej perspektywie, zwłaszcza gdy firma planuje „osiąść” w jednym miejscu na dłużej. Znaczenie mogą mieć choćby inwestycje planowane w okolicy, które mogą podnieść lub obniżyć potencjał biznesowy danego miejsca – podpowiada Aleksandra Paradecka z agencji nieruchomości komercyjnych Platis, która specjalizuje się w rynku wynajmu biur, magazynów i lokali użytkowych. Dodaje również, że ważnym aspektem jest dopasowanie lokalizacji do potrzeb zatrudnionych osób. – Coraz częściej firmy pytają swoich pracowników o preferowane punkty na mapie miasta, aby nie utracić cennych talentów, dla których zmiana siedziby mogłaby wiązać się z uciążliwymi dojazdami.

1. Brak weryfikacji pełnych kosztów wynajmu nieruchomości komercyjnej 

Patrzysz tylko na czynsz? To ważny komponent kosztów, ale nie jedyny. Pamiętaj, że do opłaty za najem dochodzą też inne wydatki. Chodzi np. o:

• opłatę administracyjną – naliczaną za wszelkie usługi związane z zarządzaniem budynkiem, np. obsługą recepcji, usługami sprzątania itp., ustal wcześniej, co dokładnie wchodzi w jej skład;
• szacunkowe koszty opłat za media – warto zwrócić uwagę np. na jednostkowy koszt prądu (wszędzie jest inny) oraz na sposób ogrzewania lokalu i jego przełożenie na wydatki;
• wydatki związane z adaptacją nieruchomości komercyjnej na potrzeby działalności – czy będą one po stronie najemcy czy wynajmującego? Jak wiele zmian trzeba będzie dokonać, żeby móc rozpocząć pracę?

Często okazuje się, że pozornie korzystna oferta, po dokładniejszej kalkulacji wykonanej np. przez pracowników biura nieruchomości komercyjnych, okazuje się mało atrakcyjna.

Pochopne podpisanie umowy najmu nieruchomości komercyjnej może być bardzo kosztownym błędem.

1. Pobieżne przejrzenie umowy najmu

W umowie znaczenie mają zapisy, które najemcy często pomijają. Chodzi np. o te związane z:

• warunkami indeksacji czynszu – tego, jak jego kwota może być podwyższana z roku na rok;
• obowiązkiem przywrócenia lokalowi stanu pierwotnego przy zakończeniu najmu (może to być kłopotliwe i kosztowne, jeżeli wymagana jest jego adaptacja);
• warunkami wypowiedzenia umowy (np. możliwości jej wcześniejszego rozwiązania i związanych z tym kar umownych);
• warunkami naliczania opłat dodatkowych;
• niejasnym podziałem odpowiedzialności za konserwację i naprawy lokalu;
• klauzulami jednostronnie chroniącymi właściciela (np. dające mu możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy za drobne naruszenia, wejścia do lokalu bez uprzedzenia);
• nieprecyzyjnym określeniem przedmiotu najmu – np. braku informacji o powierzchni netto/brutto wynajmowanego lokalu, zasad użytkowania części wspólnych.

Nieprecyzyjne lub szkodliwe klauzule mogą oznaczać poważne problemy.

1. Stan techniczny lokalu komercyjnego

Na pierwszy rzut oka obiekt może spełniać Twoje oczekiwania. Ale czy na pewno nie skrywa problemów, które narażą Cię na duże koszty związane z remontem i adaptacją? Przykładowo, gdy wynajmujesz powierzchnię pod magazyn lub produkcję, trzeba upewnić się, że podłoga ma odpowiednią nośność. Istotne mogą być też parametry instalacji HVAC czy obecność instalacji trójfazowej o wysokiej mocy przyłączeniowej.

Jak uniknąć popełnienia tych błędów, zwłaszcza gdy chcesz jak najszybciej rozpocząć działalność w nowym miejscu? W szybkiej weryfikacji może pomóc dobry doradca nieruchomości komercyjnych. Współpraca może oznaczać ograniczenie kosztów wynajmu i ryzyka biznesowego z nim związanego. Warto zatem rozważyć podjęcie współpracy ze sprawdzonym partnerem.