Gdyby tę sumę odzyskać, w Piotrkowie mogłoby powstać około 100 nowych, pełnostandardowych mieszkań, nie mówiąc już o możliwości wykonania koniecznych remontów tego, co jest. A to, co jest, to w 85 procentach budynki powstałe jeszcze przed II wojną światową.
Czy uporczywi dłużnicy trafią do kontenerów ? Jak mobilizować do płacenia za mieszkanie? Ile gmina musi dopłacać do niszczejącego zasobu mieszkaniowego? – lista pytań jest długa. Dramatycznych historii o piotrkowskich mieszkaniach, w których zapadają się podłogi, z dachu się leje, a ze ścian sypią się tynki, było już na naszych łamach wiele. W takich warunkach trudno żyć – mówili mieszkańcy. I trudno nie przyznać im racji. Ale jest i druga strona medalu. Co trzeci użytkownik lokalu gminnego (bo tylko o nich tu mowa) nie płaci regularnie czynszu. Budynki niszczeją, a skala problemu jest ogromna, bo i zasób mieszkaniowy niemały, tyle tylko że stary (333 budynki mieszkalne, blisko 85% z nich to budynki przedwojenne).
- W tej chwili zarządzamy prawie 7 tys. lokali mieszkalnych - mówi Elżbieta Sapińska, prezes piotrkowskiego TBS-u, które w imieniu gminy sprawuje zarząd nad miejską substancją mieszkaniową. - W tej liczbie jest ok. 400 lokali socjalnych. Część majątku gminnego mamy w zarządzaniu, a część w dzierżawie. W tej liczbie znajdują się również lokale mieszkalne wyodrębnione na własność. W związku z tym zajmujemy się windykacją opłat za użytkowanie lokali również w imieniu wspólnot (lokali wspólnotowych jest ok. 1800) i w zasobie własnym, gdzie mamy już ponad 500 lokali.
Sumy mogą przerażać
Skala niepłacenia jest olbrzymia, a sumy mogą być dla niektórych przerażające. Ile zalegają więc miastu mieszkający w zasobach gminy?
- To da się określić co do grosza. Najemcy mają zaległości i w stosunku do gminy, i TBS-u* jako zarządcy (to trzeba rozróżnić). Stare zaległości dłużników gminy (powstałe jeszcze przed 2004) wynoszą 3.248.000 zł, a wobec TBS-u - 5.819.000 zł, czyli razem jest to ponad 9 mln zł należności, które nie wpłynęły z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych – mówi prezes Sapińska. - To są należności osób, które zamieszkują w zasobie lub zamieszkiwały (a np. zmarły – i zostały po nich długi; należności te podlegają umorzeniom po przeprowadzeniu stosownej procedury). Z kwoty ok. 9 mln – blisko 4 mln dotyczą tzw. lokali nieaktywnych (te osoby już nie mieszkają w tych lokalach, ale dług pozostał, idzie za nimi i jest windykowany).
Tylko śmierć zwalnia z długu
Niby zasady są jasne – za mieszkanie płacić trzeba, a jeśli powstanie dług, będzie on się ciągnął za człowiekiem do końca świata. Wyjątek jest tylko jeden. - Wyłącznie wobec osób zmarłych można dokonać umorzenia. W ubiegłym roku prezydent umorzył na nasz wniosek kwotę 57 tys. zł, zaś TBS kwotę 34 tys. zł po osobach zmarłych – dodaje prezes Sapińska. - W przypadku śmierci najemcy, jeżeli ktoś z rodziny nadal zajmuje lokal, przejmuje dług po dłużniku (jeśli jako osoba dorosła mieszkała w lokalu z dłużnikiem i korzystała z lokalu) i jest nadal zobowiązana do płacenia czynszu lub odszkodowania i spłacenia długu, niezależnie, czy ma umowę najmu, czy nie – tłumaczy prezes TBS. – No, chyba że zapada postanowienie o umorzeniu postępowania komorniczego, w przypadku braku możliwości wyegzekwowania zobowiązania . Takich przypadków jest sporo.
Notoryczni i spóźnialscy
Dłużników mieszkaniowych można by podzielić na kilka kategorii. Są tacy, którzy nie płacili, nie płacą i nie będą płacić. Takich notorycznych dłużników jest ok. 500.
Ale na szczęście nie wszystkie długi są nie do odzyskania. – W tych 9 mln mieszczą się m.in. zobowiązania do 500 zł. Jest ich dużo jeśli chodzi o ilość, natomiast kwotowo to stanowi ok. 10% całej sumy. Może to być jedno-, dwumiesięczny czynsz i w tym przypadku dochodzi do tzw. miękkiej windykacji, czyli jest wezwanie, monit. Dotyczy to ok. 3,5 tys. gospodarstw domowych, a więc 30% mieszkańców zalega nam stale w opłatach. One będą uregulowane, tylko nie są regulowane w terminie i na dany dzień powiększają kwotę zadłużenia.
Eksmisje miękkie i twarde
Co zrobić, kiedy dłużnik nie płaci i płacić nie zamierza? Pozostaje eksmisja.
- Takie wyroki eksmisyjne ma w tej chwili orzeczonych około stu osób. Jeżeli są to osoby z zasobu przez nas zarządzanego, to one już znajdują się na liście oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego – wylicza prezes TBS. - Nie wszystkim jednak sąd przyznaje prawo do niego. Takie osoby powinny mieć zabezpieczone pomieszczenie tymczasowe, a tych... mamy niewiele. W naszym prawie jeszcze nie funkcjonuje eksmisja na bruk. Jeśli pojawiłaby się, zapewne z płatnościami byłoby dobrze - dodaje.
Czy to znaczy, że ludziom potrzeba porządnego straszaka?
- Już teraz się obawiają, ponieważ wiadomo, jaka jest skala potrzeb mieszkaniowych w naszym mieście, a obowiązku zamieszkiwania w zasobie gminnym nie ma, zwłaszcza w zasobie o podwyższonym standardzie . Można szukać mieszkania na wolnym, rynku. To jest raczej przywilej, jaki się nabywa (inne kwoty, ochrona prawna). W innych zasobach już takiej ochrony nie ma – mówi Elżbieta Sapińska.
Wcześniej jednak, nim zarządca wejdzie z dłużnikiem na drogę sądową, próbuje przekonać go do innego rozwiązania problemu zadłużenia. W jaki sposób? Osoba trzecia może zdecydować się na przejęcie zadłużenia w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowych na zasadach zamiany, a dłużnik zostaje zwolniony z długu i może znaleźć się w lokalu tańszym w utrzymaniu, tak aby nie generować kolejnego długu.
- Niektórzy się na to decydują, inni nie. W tamtym roku przeprowadziliśmy około 50 eksmisji, ale tylko 6 z udziałem komornika. To były tzw. miękkie eksmisje. Ci państwo sami się wyprowadzili do wskazanych lokali. To działa, ale żeby do tego etapu dojść, wcześniej prowadzone jest postępowanie sądowe zmierzające do uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jeśli takie postępowanie jest wszczęte z tytułu zadłużenia, jest to również czas dla dłużnika na podjęcie spłaty lub zamianę lokalu za spłatą zadłużenia, tak aby uniknąć przyszłej eksmisji z lokalu – tłumaczy prezes TBS.
- Dłużnicy z mieszkań o gorszym standardzie będą tam mieszkać i mieszkać. Nie będziemy poprawiać warunków komuś, kto jest dłużnikiem. Te osoby będą się dalej zadłużać. I skala “socjalu” w Piotrkowie będzie się pogłębiać – tłumaczą w TBS.
Czyli koło zamknięte, bo “socjal” – jak się okazuje - generuje olbrzymie koszty.
“Socjal” nie płaci
O ile w lokalach komunalnych stawka bazowa czynszu wynosi 3,50 zł za m kw. (najniższy czynsz wynosi 1,58 zł/m kw., najwyższy 5,43 zł/m kw. – w zależności od standardu mieszkania) i może stanowić finansowy problem dla niebogatej rodziny, o tyle w lokalach socjalnych wynosi ona zaledwie 0,79 zł/m kw. A mimo to wielu najemców nie płaci tu czynszu i nie wnosi opłat za media.
- Skala zaległości w lokalach socjalnych jest naprawdę niepokojąca. To około 400 lokali (ok. 5% całego zasobu), a generują one prawie milion (!) długu. Czynsz jest minimalny, ale podstawę zadłużenia stanowią media. TBS pokrywa zobowiązania wobec dostawców, nie odzyskując tych pieniędzy od najemców, czyli tak naprawdę miasto i TBS pokrywają te zobowiązania – tłumaczy Elżbieta Sapińska. - A już sam lokal socjalny jest z gruntu dotowany i utrzymywany przez pozostałe lokale na wynajem. Im lepsza nieruchomość, tym więcej dopłacają inni. Miasto skorzystało z rządowego programu budowy lokali socjalnych i z tych pieniędzy powstały budynki przy ul. Przemysłowej. Te budynki też już generują dług, bo ich lokatorzy nie płacą, w szczególności są to zaległości w opłacaniu mediów. Nie można oczywiście generalizować, że dotyczy to wszystkich lokali socjalnych. Te zajmują również bardzo porządni ludzie, którzy akurat znajdują się w trudnej sytuacji życiowej, a za lokal mimo to płacą i dbają o niego. Ale większość...
Kontenery? Chyba nie
Łódź, w której skala czynszowego długu jest kolosalna (250 mln zł), myśli o kontenerach dla najbardziej uporczywych dłużników. Czy Piotrków też rozważa taki pomysł?
- To są rozwiązania w wielu miastach jeszcze niesprawdzone. Wspólnie z przedstawicielami miasta odpowiedzialnymi za mieszkalnictwo rozważaliśmy możliwość zaproponowania panu prezydentowi budowy kontenerów. Natomiast trudno byłoby znaleźć dla nich lokalizację, ponieważ tak naprawdę to jest już kompletny substandard dla osób, które nie kwalifikują się nawet do zamieszkania w lokalach socjalnych. Właściwie dla mnie kontenery są wyrzuceniem pieniędzy w błoto. Nie doprowadzą do oczekiwanego efektu, a spowodują wielką marginalizację, tworzenie tzw. getta (a przecież zawsze jest nadzieja, że ktoś się zresocjalizuje lub sam rozwiąże swoje problemy bytowe), a ponadto uważam, że ludzie są ludźmi i kontenery to tylko rozwiązanie tymczasowe. Kontenery przeznaczone są do użytkowania na budowie, a nie dla ludzi do zamieszkiwania – mówi Elżbieta Sapińska i dodaje: - Trzeba raczej budować lokale na wynajem, a dłużników systematycznie przemieszczać do gorszych zasobów. Mamy tyle substandardów, że możemy sobie pozwolić, żeby stanowiły one lokale socjalne. Kontenery - byłby to kosztowny straszak, natomiast nie wyobrażam sobie zarządzania nimi.
Dłużnik w rejestrze
Jak jeszcze można mobilizować najbardziej uporczywych dłużników? TBS znalazł kolejny sposób. - Od 2008 roku współpracujemy z Krajowym Rejestrem Długów i mamy możliwość wpisywania tam dłużników o długu od 200 zł dla lokalu mieszkalnego i 300 zł dla lokalu użytkowego. Gros dłużników (tych dużych) to są wynajmujący lokale użytkowe. Ten system bardzo dobrze się sprawdza, bo w lokalach użytkowych osoby, kiedy orientują się, że są w KRD, szybko regulują zadłużenie, np. jeśli mają potrzebę kredytowania (wpis do rejestru zamyka drogę do kredytu – przyp. red.). No, chyba że rzeczywiście nie mają możliwości – informuje TBS.
Ile trzeba, by zaspokoić piotrkowski głód mieszkaniowy?
Ile miasto potrzebowałoby lokali, żeby rozwiązać problem mieszkaniowy? Wystarczy spojrzeć na listę oczekujących. - To około 600 mieszkań. Ponad 350 osób znajduje się na liście oczekujących na lokale socjalne. Są też potrzeby w zakresie lokali zamiennych dla budynków wyłączanych z użytkowania (to jest w tej chwili ok. 100 mieszkań). Jest jeszcze ok. 30 rodzin z wyrokami bez prawa do lokalu socjalnego. Gmina nie jest zobowiązana do prowadzenia polityki w zakresie lokali na wynajem, choć nasza ma taką listę (tam jest około 100 kolejnych osób) – wylicza prezes TBS.
Oprócz budowy nowych, trzeba by też wyremontować stare budynki, ale tu sumy ocierają się o abstrakcję (przynajmniej w piotrkowskich warunkach).
- Żeby doprowadzić do porządku elewacje budynków miejskich w Piotrkowie (nie wchodząc do lokali) potrzeba ok. 100 mln zł. Same lokale też wymagają ogromnych nakładów. Potrzeba byłoby kolejnych 100 mln zł – podlicza prezes Sapińska.
Razem to koszt drugiej oczyszczalni ścieków, tyle tylko, że na to nie ma żadnych dotacji unijnych. To trzeba zapłacić z budżetu miasta. Realne? Chyba nie.
Co roku miasto dokłada
Teoretycznie zasób mieszkaniowy powinien utrzymywać się sam, tzn. wpływy czynszowe powinny pokrywać koszty administrowania, utrzymania porządku i czystości, remonty budynków i naprawy lokali. Ale... - W praktyce miasto musi wspierać zasób ze swojego budżetu, aby nie uległ postępującej dekapitalizacji. Zasób mieszkaniowy jest przeznaczony na zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych rodzin o najniższych dochodach, a koszty związane z jego utrzymaniem co roku rosną – informuje Jarosław Bąkowicz z Zespołu Rzecznika Prasowego Prezydenta Miasta. - W ramach poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu miasta w 2010 r. wykonane zostały remonty na kwotę 1.219.965 zł z wpływów czynszowych TBS Sp. z o.o. i 4.565.407 zł ze środków budżetu miasta. W ramach tego wykonano m.in. remonty zwalnianych lokali mieszkalnych, wymianę stolarki okiennej i źródeł grzewczych, remonty dachów, wymianę instalacji gazowych, elektrycznych i instalacji wodno-kanalizacyjnych, wymiany podłóg, remonty balkonów. Wykonane remonty nie zaspokajają wszystkich potrzeb, zapewniają jedynie bezpieczeństwo mieszkańców i likwidację zagrożeń – dodaje Bąkowicz.
Dla porównania w 2009 r. miasto przeznaczyło na ten cel 3.172.352 zł, TBS z wpływów czynszowych 1.504.017 zł, a na rok bieżący miasto zabezpieczyło w budżecie 4.785.000 zł na remonty zasobu mieszkaniowego, TBS zaplanowało 1.300.000 zł. Czy oprócz bieżącego ratowania tego, co się sypie, miasto może coś więcej? - W 2009 r. wybudowane zostały dwa budynki mieszkalne z 24 lokalami socjalnymi przy ul. Przemysłowej 35a. W 2010 r. uzyskano 12 lokali mieszkalnych w wyniku adaptacji budynku przy ul. Pereca 18 – informuje magistrat. I to by było na tyle.
Za 9 milionów moglibyśmy...
Co dałoby się zrobić za tych 9 mln długu, które płatnicy mają wobec gminy?
- Moglibyśmy wybudować około 100 mieszkań pełnostandardowych. Mało tego. Gdyby płacone były regularnie czynsze, byłoby na pewno więcej remontów i odnowionych budynków i części wspólnych. Natomiast jeśli nadal będzie taka skala niepłacących, nie ma co liczyć na duże remonty – podsumowuje Elżbieta Sapińska.
* TBS jest spółką ze 100-procentowym udziałem miasta, a więc gdyby spółkę zlikwidowano, cały ten dług będzie musiało wziąć na siebie miasto i odzyskać te pieniądze. A windykacja czynszowa jest bardzo trudna.
Anna Wiktorowicz
