Artykuł sponsorowany
Wywłaszczenia nieruchomości, czyli przymusowe odebranie praw do nieruchomości, następuje wyłącznie na potrzeby realizacji projektów o znaczeniu publicznym (tzw. celów publicznych). Inwestycje infrastrukturalne, jak drogi, szkoły czy szpitale, często bowiem wymagają pozyskania nowych terenów. Polskie prawo precyzuje, że wywłaszczenie nieruchomości jest możliwe tylko na rzecz jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.
Każdy przypadek wywłaszczenia musi być kompensowany odszkodowaniem, którego wysokość powinna odpowiadać wartości wywłaszczonych praw. Kluczową rolę odgrywa tutaj rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje szczegółowej wyceny, sporządzając operat szacunkowy. Na podstawie tego dokumentu organ ustala wysokość należności.
Wywłaszczeniu może podlegać własność, użytkowanie wieczyste oraz tzw. ograniczone prawa rzeczowe. Ograniczone prawa rzeczowe dzielą się na takie, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego oraz na te, które można zbywać. Do zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych zaliczają się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz ekspektatywa odrębnej własności lokalu.
Wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odbywa się głównie przy użyciu podejścia porównawczego, które opiera się na analizie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. W sytuacji, gdy dostępne dane są niewystarczające, stosuje się również podejście dochodowe, uwzględniające potencjalny dochód generowany przez nieruchomość.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest najczęściej wyceniana podejściem porównawczym – lokal może bowiem jeszcze nie zostać zbudowany. W przypadku, gdy obiekt już istnieje, rzeczoznawca może spróbować zastosować inne podejście, np. kosztowe. Opiera się ono na określeniu wartości kosztów odtworzenia mienia z uwzględnieniem stopnia jego ewentualnego zużycia.
Proces wyceny zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych w kontekście wywłaszczenia jest skomplikowany, wymaga dokładności oraz profesjonalizmu. W przypadku gdy podczas ustalania odszkodowania zostały naruszone przepisy, strona ma prawo do odwołania się od decyzji. Kwestię tę najlepiej jest skonsultować z doświadczonym prawnikiem, który oceni zasadność składania pisma.
