Artykuł sponsorowany
Inwestycje budowlane, takie jak budowa fabryk, magazynów czy wysokich biurowców, mogą znacząco wpływać na lokalne społeczności. Ich realizacja często wiąże się z hałasem, zanieczyszczeniami, a także ograniczeniami w dostępie do światła czy zielonych terenów. W tym kontekście, istotnym narzędziem prawno-urbanistycznym jest decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ), która określa, co może zostać zbudowane na danym obszarze w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Decyzja WZ, choć jest kluczowa dla planowania przestrzennego, może przynieść pewne uciążliwości dla mieszkańców. Zgodnie z art. 63 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli decyzja ta wpływa negatywnie na korzystanie z nieruchomości, właściciele i użytkownicy wieczyści mogą żądać odszkodowania. Podobne roszczenie przysługuje w związku z uchwaleniem MPZP oraz szkodą powstałą na skutek wydania decyzji lokalizacyjnej – tj. zezwolenia na realizację celu publicznego. W tym ostatnim przypadku, stronie, która traci prawa do nieruchomości, musi zostać przyznane odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.
Roszczenie w związku z wydaniem decyzji WZ może być skutecznie dochodzone w sytuacji, gdy użytkowanie nieruchomości w dotychczasowy sposób staje się nierealne lub znacznie utrudnione. Przysługuje wówczas prawo do ubiegania się o odszkodowanie lub nawet wykupienia nieruchomości przez gminę (może ona też zaproponować nieruchomość zamienną).
Zmiana wartości nieruchomości, związana z nową inwestycją, także stanowi podstawę dochodzenia roszczeń. Ważne jest, że szkoda musi nastąpić w związku ze zbyciem nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z ww. możliwości odszkodowawczych. Roszczenie to można zgłaszać do gminy w terminie 5 lat od momentu, gdy decyzja WZ stała się ostateczna.
O odszkodowanie za decyzję WZ mogą występować wyłącznie właściciele oraz użytkownicy wieczyści. Najemcy czy dzierżawcy, mimo ewentualnych niedogodności, nie mają podstaw prawnych do ubiegania się o odszkodowanie na tej podstawie. Dochodzenie roszczenia ma sens, gdy na podstawie decyzji WZ zostanie wydane pozwolenie na budowę, ponieważ sama „wuzetka” nie rodzi praw do terenu.
Gmina, jako organ wydający decyzję WZ, jest odpowiedzialna za rozpatrzenie i wypłatę odszkodowań. Następnie koszty te powinny zostać pokryte przez inwestora (zwrócone gminie), który realizuje projekt na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zgłoszenie roszczenia wiąże się z koniecznością udowodnienia, że realizacja decyzji WZ bezpośrednio wpłynęła na wartość lub użyteczność nieruchomości. Adwokat lub radca prawny pomoże przygotować i uzasadnić pismo z roszczeniem, co zwiększa szanse na jego uwzględnienie przez organ administracyjny. Ekspert będzie także reprezentował stronę w przypadku braku porozumienia – spory tego typu rozstrzyga sąd cywilny.
W praktyce wysunięcie żądań może też wiązać się z koniecznością zatrudnienia rzeczoznawcy majątkowego, który oceni stopień wpływu inwestycji na nieruchomość.
