Jeżeli zastanawiasz się, czy opodatkowanie dochodów z najmu skalą podatkową może się opłacać, to ten artykuł powinien cię zainteresować.
Czym jest ryczałt ewidencjonowany?
Najpopularniejszą obecnie metodą opodatkowania jest korzystanie z ryczałtu ewidencjonowanego. Pozwala on na odprowadzanie podatku we względnie niskiej stawce odpowiadającej 8,5%, bądź 12,5% przychodu z najmu. Metoda ta sprawdzi się wszędzie tam, gdzie osoba kupująca mieszkania na sprzedaż Piotrków Trybunalski z myślą o wynajmie poniesie niewielkie koszty najmu, bądź też nie są one ponoszone regularnie. Ryczałt ewidencjonowany obliczany jest bowiem od przychodu, którego nie pomniejsza się o koszty jego uzyskania. Tym samym podatek płacony jest od kwoty wpłacanej przez najemców, niezależnie od wydatków ponoszonych na nieruchomość przez jej właściciela.
Nawet zatem w miesiącach, w których cały przychód wynajmujący przeznacza na inwestycje (np. remont), musi on odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy. Na marginesie można nadmienić, że sposób ten nie nastręcza również wielu obowiązków księgowych. Wynajmujący składa bowiem jedynie raz w roku informację na formularzu PIT-28.
Jakie są plusy opodatkowania najmu ryczałtem?
Niewątpliwe zalety i prostota opodatkowania najmu ryczałtem, nie czynią go wszakże rozwiązaniem idealnym w każdej sytuacji. Przynajmniej część właścicieli wynajmowanych nieruchomości ponosi bowiem znaczne koszty związane z tym źródłem przychodów. Osoby te powinny zainteresować się opodatkowaniem metodą podstawową, czyli przy zastosowaniu skali podatkowej. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to absurdalne, przecież stawki podatku w tej metodzie wynoszą 17% i aż 32%.
Kluczowe jest tu jednakże to, że podatek liczony jest nie od przychodu – jak przy ryczałcie ewidencjonowanym – a od dochodu. Niewtajemniczonym wyjaśnić należy, że dochód jest to różnica pomiędzy przychodem i kosztami jego uzyskania. Dochód jest zatem zazwyczaj niższy od przychodu. Co więcej, w niektórych przypadkach dochód może w ogóle nie wystąpić. W takim przypadku nie powstanie również obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
W jaki sposób oblicza się ryczałt ewidencjonowany?
Kluczowe w rachunku ekonomicznym będzie zatem to, jakie koszty uzyskania przychodu wynajmujący będzie ponosił w czasie osiągania przychodów z najmu. Aby możliwe było porównanie z wynikami opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym, należy określić koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z ustawową definicją, są to wszystkie wydatki poniesione bezpośrednio w związku z uzyskaniem przychodu. Innymi słowy, kwoty których wydatkowanie jest niezbędne do utrzymania albo osiągnięcia przychodu – w naszym przypadku z najmu nieruchomości.
Kosztami uzyskania przychodu będą zatem wydatki na wykończenie i wyposażenie przedmiotu najmu, jego remonty, czy też wymianę zużytego sprzętu. Jeżeli wynajmujący korzysta z usług firm zewnętrznych, kosztami uzyskania przychodu będą także m.in. koszty sprzątania, zarządzania obiektem, prowizje pośredników, itd. Niemal każdy wydatek związany z wynajmem będzie mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodu z tego właśnie źródła.
Prócz bieżących kosztów utrzymania nieruchomości, dochód będą zmniejszać także wydatki poczynione na sam jej zakup oraz związane z jej własnością. Chodzi tu przede wszystkim o odsetki od kredytu zaciągniętego na kupno przedmiotu najmu, czy też związane z tym koszty notarialne. Kosztem uzyskania przychodu będzie również podatek od nieruchomości.
Odrębną kategorię omawianych kosztów stanowią odpisy amortyzacyjne. Nieruchomość bowiem może być amortyzowana przez jej właściciela. Dokonuje się tego właśnie w drodze comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych obniżających dochód. Niestety wysokość takich odpisów nie jest znacząca, bowiem podstawowa stawka amortyzacji nieruchomości wynosi 2,5% jej wartości początkowej w skali roku. Oznacza to, że 1/12 kwoty stanowiącej ww. procent wartości nieruchomości zostanie odliczona od przychodu prowadząc do zmniejszenia dochodu. Jak zaś już wiemy, mniejszy dochód oznacza mniejszy podatek dochodowy (obliczony skalą podatkową).
Suma ww. kosztów uzyskania przychodu może spowodować, że co prawda podatek będzie obliczany przy zastosowaniu wyższej stawki, jednakże od mniejszej podstawy opodatkowania. Przy znacznych kosztach, podatek zatem może być niższy, aniżeli ryczałt ewidencjonowany obliczony od przychodu.
Decydując się na opodatkowanie przychodu z najmu skalą podatkową pamiętać jednakże należy, że wariant ten może być korzystny, gdy wynajmujący przewiduje występowanie kosztów uzyskania przychodu na podobnym poziomie w dłuższym okresie czasu. Jednorazowe ich wystąpienie, chociaż zmniejszy podatek, może nie być opłacalne w dłuższej perspektywie.
Pamiętać przy tym należy, że nie jest możliwe dokonanie zmiany formy opodatkowania w ciągu roku podatkowego. Można zatem je zmienić raz w roku ze skutkiem na kolejny rok podatkowy. Powyższe uwarunkowania sprawiają, że wybierając sposób opodatkowania najmu, koniecznym jest przeliczenie prognozowanych przychodów i kosztów ich uzyskania. Tylko taka forma symulacji pozwoli nam na racjonalny i ekonomicznie uzasadniony wybór metody opodatkowania.
