Inwestycje budowlane, takie jak budowa fabryk, magazynów czy wysokich biurowców, mogą znacząco wpływać na lokalne społeczności. Ich realizacja często wiąże się z hałasem, zanieczyszczeniami, a także ograniczeniami w dostępie do światła czy zielonych terenów. W tym kontekście, istotnym narzędziem prawno-urbanistycznym jest decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ), która określa, co może zostać zbudowane na danym obszarze w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Podstawa prawna dla roszczeń odszkodowawczych
Decyzja WZ, choć jest kluczowa dla planowania przestrzennego, może przynieść pewne uciążliwości dla mieszkańców. Zgodnie z art. 63 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli decyzja ta wpływa negatywnie na korzystanie z nieruchomości, właściciele i użytkownicy wieczyści mogą żądać odszkodowania. Podobne roszczenie przysługuje w związku z uchwaleniem MPZP oraz szkodą powstałą na skutek wydania decyzji lokalizacyjnej – tj. zezwolenia na realizację celu publicznego. W tym ostatnim przypadku, stronie, która traci prawa do nieruchomości, musi zostać przyznane odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.
Roszczenie w związku z wydaniem decyzji WZ może być skutecznie dochodzone w sytuacji, gdy użytkowanie nieruchomości w dotychczasowy sposób staje się nierealne lub znacznie utrudnione. Przysługuje wówczas prawo do ubiegania się o odszkodowanie lub nawet wykupienia nieruchomości przez gminę (może ona też zaproponować nieruchomość zamienną).
Zmiana wartości nieruchomości, związana z nową inwestycją, także stanowi podstawę dochodzenia roszczeń. Ważne jest, że szkoda musi nastąpić w związku ze zbyciem nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z ww. możliwości odszkodowawczych. Roszczenie to można zgłaszać do gminy w terminie 5 lat od momentu, gdy decyzja WZ stała się ostateczna.
Kto może wystąpić z roszczeniem?
O odszkodowanie za decyzję WZ mogą występować wyłącznie właściciele oraz użytkownicy wieczyści. Najemcy czy dzierżawcy, mimo ewentualnych niedogodności, nie mają podstaw prawnych do ubiegania się o odszkodowanie na tej podstawie. Dochodzenie roszczenia ma sens, gdy na podstawie decyzji WZ zostanie wydane pozwolenie na budowę, ponieważ sama „wuzetka” nie rodzi praw do terenu.
Kto ponosi koszty związane z roszczeniami?
Gmina, jako organ wydający decyzję WZ, jest odpowiedzialna za rozpatrzenie i wypłatę odszkodowań. Następnie koszty te powinny zostać pokryte przez inwestora (zwrócone gminie), który realizuje projekt na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Wartość skorzystania z porady prawnej
Zgłoszenie roszczenia wiąże się z koniecznością udowodnienia, że realizacja decyzji WZ bezpośrednio wpłynęła na wartość lub użyteczność nieruchomości. Adwokat lub radca prawny pomoże przygotować i uzasadnić pismo z roszczeniem, co zwiększa szanse na jego uwzględnienie przez organ administracyjny. Ekspert będzie także reprezentował stronę w przypadku braku porozumienia – spory tego typu rozstrzyga sąd cywilny.
W praktyce wysunięcie żądań może też wiązać się z koniecznością zatrudnienia rzeczoznawcy majątkowego, który oceni stopień wpływu inwestycji na nieruchomość.
